事故物件を貸し出したい！賃貸に出すために必要なこと・方法！

事故物件を手放さずに賃貸に出したい

自分の物件で、不幸にも心理的瑕疵を感じるトラブルが起こってしまったら、その後の対応に悩むものです。
心理的瑕疵を感じるトラブルにも、ご家族によるトラブルであったり、借主が問題を起こしてしまった場合などさまざまなケースがあります。
このような物件を一般的に「事故物件」といいますが、こんな部屋でも貸し出すことは可能です。
ここでは「事故物件」を貸し出すにはどうすればいいか、その方法を詳しくみていきましょう。

事故物件でも賃貸に出せる！でも告知義務がある！

事故物件でも貸し出せますが、必ず告知しなければならないのです。
不幸にも孤独死や他殺、自殺などのトラブルが起こり、心理的瑕疵の生じた物件を一般的に「事故物件」といいます。
仮に事故物件を売却する場合も、どのような心理的瑕疵か告知する義務があるうえ一般の物件と比べると、残念ですが資産価値は下がります。
そう考えると事故物件なんて賃貸で貸し出すのも無理なのでは…と考えるかもしれませんが、貸し出すことは可能です。
これまで賃貸物件として扱っていた場合は、不動産会社に心理的瑕疵の原因を申し出て、これまでの賃料から心理的瑕疵分を減額した形で募集することになります。

賃貸への出し方・方法

 

はじめて賃貸に出す、という場合は何からどうしていいかわからない…という人もいるのではないでしょうか。
ここでは事故物件の賃貸の出しかたをおさらいしてみましょう。
基本的には一般的な物件を貸し出す場合とあまり変わりません。詳しくみていきましょう。

ネットなどで相場観を養う

賃貸物件は基本家主が賃料を決定することができます。
ですので同じような広さや間取り、駅からの距離であっても、賃料が異なる場合ももちろんあります。やはり「相場」というものがあり、相場からかけ離れた高い賃料では募集しても借りてもらえません。
まずは自身の物件の間取りや状況から「賃料の相場観」を養うことからはじめましょう。
相場を把握するのは意外に簡単です。
ネットで賃貸物件のポータルサイトなどを見て、物件のエリアの同等レベルの部屋の賃料をチェックすればよいでしょう。
チェックする場合は部屋の向き（南向きや西向きなど）や築年数、駅からの距離なども比較して同等の物件を確認してください。

事故物件の場合は相場の３割ダウンが一般的

一般的な物件の場合は相場を参考に賃料を想定すればいいですが、事故物件の場合はそこよりやや安く設定することになります。
心理的瑕疵によりますが、一般物件の３～５割ダウンの賃料が多いようです。

しかし賃料は最終的には家主が決定すればよいですし、募集して借りたいという人が現れた場合も賃料の交渉がよく起こるため、募集する金額はのちにお任せする不動産会社に相談して決めればよいでしょう。

間取り図もできれば用意したい

部屋を貸し出す場合は事故物件に限らず、間取り図も必要になります。
どのくらいの広さの部屋がいくつあって、どんな設備があるかをひと目で見てわかるようにしておくためです。
その物件の購入時に間取り図は貰っていることが多いですが、ない場合は自分で作ってもよいかもしれません。
ただ探してもない場合は貸し出しをおまかせする不動産業者に作ってもらってもよいでしょう。

不動産業者に相談

賃貸する物件を、部屋を借りたい人に知ってもらうには、不動産会社に募集をかけてもらう必要があります。
地元の不動産会社に出向いて相談してもいいですし、テレビで目にする大手不動産賃貸会社に相談してもよいでしょう。
ただしこの時必ず「事故物件」である「事情」については申し出ましょう。

また業者に相談する前にネットの賃貸物件を扱うポータルサイトで賃料査定を依頼するのもおすすめ。
ネットでの査定も不動産会社への賃貸の相談もその段階では無料ですので安心して進めてみましょう。

不動産会社へどの範囲まで任せるか決め、業務依頼（契約）する

 

さまざまなリスクを想定し、どこまで自身が手間をかけられるのかかけられないのかを最初に考え、不動産会社にどこまで任せるかしっかり決め依頼しましょう。

物件を貸すということはシンプルに言えば、事故物件に限らず借主が見つかり、契約書を作成し契約を締結し、後は借主が家賃を毎月きちんと納めてくれればいいだけのことです。

しかし借主によっては滞納したり、連絡が取れなくなって挙句の果てに踏み倒して逃げてしまったり、契約に反する迷惑行為を行うなどというトラブルもあり得ます。
そういったことから、不動産会社に「どこまで任せるのか」を決める必要があります。

最近では家賃も借主が家主に直接ではなく「保証会社」を介して「引き落とし」をし、保証会社から家主へ振り込まれるケースも増えています。
保証会社を介せば滞納があった場合も即座に借主へ催促してくれ、取り損ねるリスクがぐんと減ります。
他にも単独高齢者向けの「見守りサービス」を行っている管理代行も出てきています。

火災保険や「孤独死保険」も検討を！

物件を貸す場合事故物件に限らず、借主の過失で火事や漏水を起こすケースも考えられるため火災保険も考えておく必要があります。

また事故物件の賃貸も一度下げた賃料で借り手がつけば、その後借主が変わったときに告知義務が外れる場合がありますが、その後も借主が100％トラブルを起こさないとは限りません。
今後の事故リスクを想定しておき、いわゆる「孤独死保険」を検討するのもおすすめです。

孤独死保険とは貸している物件で「孤独死」「自殺」「犯罪死」した場合に未納になった下記のような補償をしてくれます。

事故物件のリスクが気になる大家にとってはかなりありがたい補償内容ですが、詳細に違いがあったり保険によっては戸数が４戸以上でないと契約できないなど、違いがあります。
また孤独死対策の保険には家主向けのものと、借主個人が家主を受取人に指定して入れる生命保険タイプもありますので、契約時にこのようなものに入ってもらうようにするのもひとつの方法でしょう。

不動産会社によってはこのような面もフォローがあるところもありますので、募集するまえに取り扱いがあるか聞いておくのもおススメです。

確定申告についても考えておきましょう

また部屋を貸す場合は不動産収入が発生しますので、税務署に確定申告をする必要が出てきます。
まず税務署にどのような手続きが必要か問い合わせ、必要に応じ事業の開始届を出しましょう。

住むための部屋を貸すだけでしたら、消費税も非課税ですし、必要経費は収入から差し引けるためそれほど多くの税金を納めることにはならないでしょう。
ただ届出をしないと税逃れになってしまうので、必要に応じてきちんと対応しましょう。

賃貸に出すメリット・デメリット

 

事故物件の賃貸は、メリットもデメリットもあります。よく検討し、不動産に依頼するのがよさそうですね。

事故物件なんて賃貸に出しても借りてもらえないのでは？と考えるかもしれません。
でも心理的瑕疵の感じ方は個人差があり、「とにかく安く部屋を借りたい」「特に気にならない」という人も一定数います。
最近ではコスト優先で敢えて「事故物件」を検索するというつわものもいるそうなので、賃貸に出してみる価値はありそうです。

とはいえ事故物件の貸し出しはメリットもあればデメリットもあります。

まとめ

事故物件でも賃貸に出すことは可能です。
ただしどのようなトラブルがあったのか告知する義務があります。
また事前の準備や下調べ、基本的な賃貸管理の知識は得ておくべきでしょう。
自身で管理や運営をするのが難しい場合は、一括管理してくれる不動産会社に依頼するのがおすすめですね。